Beli rmh tdk selalu menjadi investasi property, apalagi jika rmh tersebut bukan kita sewakan tp kita tinggalin sendiri. anda perlu membayar banyak biaya seperti listrik, air, pbb, kebersihan, keamanan, renovasi dsb shg rmh tersebut bukan mrpkan aset yg menghasilkan uang produktif tetapi malah menjadi pengeluaran rutin / liabilitas
. Bahkan ketika hrg rmh sudah naik berkali kali lipat pertanyaannya apakah anda akan jual rmh tersebut ?? dan kalo sdh dijual anda mau tgl dimana ?? ketika anda sdh jual apakah anda mampu beli rmh yg lain yg lbh bagus ?? ok coba kita lihat hitung2an sederhana ini
Hitung2an, asumsi kebanyakan org di indonesia tdk mampu beli rmh dgn cash
Hrg rmh misalkan 1M
asumsi bisa dp 0%
bunganya 7 % fix 3 thn sisanya floating
dicicil 10 thn Rp 11.610.847 / bln
jika asumsi bunga rata2 digabung dgn masa floating adalah 9% selama 10 thn maka total bunga yg dibayarkan adalah Rp 520.109.285
Total payment selama 10thn Rp 1.520.109.285
Asumsi Manager rata2 di indonesia gajinya 25-30jt
jadi dgn asumsi gaji seperti itu mrk layak untuk mengajukan kpr ke bank krn cicilannya krg lbh sekitar 30%-40% dr pendapatanya, yg sebenarnya sdh dlm tahap berbahaya, jd jgn bermimpi seorang fresh gradutae bisa membeli rmh dgn spesifikasi seperti ini…
WAH MENDINGAN BELI TUNAI, SAYANG SAYA MISKIN YA
– Andaikan kita pny uang 1 milyar cash, apakah anda mau tetap beli property tersebut ??
– Meskipun Jreng anda langsung aset!!!
– Jangan lupa, rmh second dan rmh dr developer ada biaya yg harus dibayar, kalo second ada pajak jual beli, kalo pembelian dr developer kena ppn
ASAL ANDA TAHU
– Hrg sewa properti rumah berkisar di kisaran angka sewa 2-3% per thn !!! dibanding bunga bank yg diwaktu floating bisa berkisar 9-12 % ( selisihnya jauh lhooo !!! )
– Jadi Artinya rmh seharga 1milyar kita bisa sewa dgn hrg 20-30jtan.
– Jadi jika anda pny uang 1m anda depositokan ke bank dgn asumsi bunga 7% per thn anda akan mendapatkan bunga 56jt per thn sdh net dgn dipotong dgn pajak pph.
– Maka deposito 1milyar 1 thn dgn bunga yg didapatkan anda bisa tgl di rmh seharga 1milyar selama 33 bln atau 2.8thn.. itu dimana kalo kita kpr dan cicil ke bank dlm wkt 33 bln hrs byr sekitar 383jt pdhl kalo sewa kita cukup hanya mengeluarkan uang 20jt…
LOOooohh tapi kan…
– Hrg rmhnya naik terus nih ?? rugi donkk
– Yg naik hrg rmh apa hrg tanah ???
– Anda hrs tahu bahwa hrg bangunan rmh itu turun terus, bangunan itu ada depresiasinya krg lbh 5%/ tahun , dan yg naik adalah hrg tanahnya, mari hitung2an ulang
– Sebagai contoh asumsi Rumah seharga 1 milyar tadi Nilai tanahnya asalah Rp 500jt dan nilai bangunannya adalah Rp 500jt
– Hrg tanah pada tahun ke 10 jika asumsi memiliki kenaikan 10% / tahun adalah Rp 1.296.871.230
– Harga bangunan ditahun ke 10 setelah terdepresiasi 5% per thn adalah Rp 299.368.469
– Total nilai aset anda di thn ke 10 Rp Rp 1.596.239.699
– Jadi dibanding total payment anda ke bank selisih capital gain yg akan anda hasilkan adalah Rp 76jt
– Tapi kan 10 tahun kedepan rmhnya pny saya ???
MARI DIHITUNG ULANG LEBIH UNTUNG YANG MANA
HITUNG HITUNG
– Andaikan anda mampu byr cicilan kpr 11.6jt per bln dimana anda sebenarnya hny cukup byr sewa 20jt/thn, maka dlm setahun anda sebenernya mempunyai selisih cash in hand Rp 119jt ( Didapat dari Rp 139jt- Rp 20jt )
– Berapa banyak potensi investasi yg terlewatkan jika anda melakukan investasi diversifikasi ke aset yg menghasilkan cashflow di tmpt lain misalkan pasar saham undervalue / property undervalue yg menghasilkan cashflow seperti kos2an dgn uang sebesar 119jt/ thn tersebut
– Apa anda mau bertaruh dgn 1 investasi ini aja ?? bertaruh hanya di property rmh tinggal yg tdk menghasilkan cahsflow ??
Meskipun menurut anda rmh tinggal ini adalah investasi tp sebenernya ini adalah liabilitas, krn rmh tersebut membuat anda memberikan pengeluaran rutin seperti biaya, pajak, perawatan, iuran, listrik air dll
– Jangan lupa properti memiliki kelemahan dalam hal investasi yaitu likuiditas, anda tidak bisa jual sewaktu waktu dgn cepat..
– Apalagi jika income anda dgn kewajiban cicilan mepet, katakanlah rasio cicilan sdh 40-50% dari income anda, anda harus sangat berhati hati
JADI KITA SEBENARNYA HARUS BISA MEMBUAT ASET PLANNING YANG PAS
– jangan lupa anda berhutang 10thn – 15 thn kedepan, dan anda mewajibkan diri anda untuk mampu membayar selama tahun2 berjalan kedepan, dan kalo anda tdk mampu membayar maka properti anda akan dilikuidasi
– Anda tidak akan berani keluar dari pekerjaan anda untuk mencoba hal yang mungkin lebih baik karena sudah ada argo atau cicilan tetap yg hrs anda bayar setiap bulannya
Kita asumsikan jika anda dengan uang Rp 119jt per thn membeli saham blue chip deh seperti bca yg rata2 dlm 20 tahun terakhir menghasilkan rata2 capital gain 15% per tahunnya, maka di tahun ke 10 uang anda akan menjadi Rp 2.763.351.090, dan di tahun ke 15 uang anda akan menjadi Rp 6.712.225.229
Dengan asumsi ini aja nilai kekayaan kita akan lebih tinggi jika anda berinvestasi terlebih dahulu di aset yg menghasilkan cashflow dibanding dgn membeli rumah tinggal anda terlebih dahulu di awal.
Jadi Belilah aset pertama anda itu adalah property / saham yg menghasilkan cashflow, bukan rumah tinggal, setelah anda mempunyai pasive income yg cukup banyak barulah anda boleh membeli rmh tinggal
